Programa nacional para la concientización de los derechos de los locadores

Créase un programa nacional de concientización de los derechos de los locadores y locatarios de inmuebles destinados a la habitación y de los
residentes en hoteles familiares y pensiones.

Artículo 2°.- Objeto
El programa nacional tendrá como objeto la concientización sobre los derechos
y obligaciones de todos los sujetos que intervengan en el contrato de locación
de inmuebles para la habitación a través del asesoramiento jurídico gratuito a
los locadores y locatarios en las relaciones locativas, entre ambos y/o con
intermediarios, sean estos corredores o martilleros.
Artículo 3°.- Definiciones
A efectos de la presente ley:
Locador: Persona física o jurídica que se obliga a otorgar a otra el uso y goce
temporario de una cosa inmueble, sea de su propiedad o no a cambio de un
precio.
Locatario: Persona física o jurídica que entregará en pago un precio en dinero a
cambio del use y goce temporario de una cosa inmueble.
Corredor o martillero: Persona física o jurídica que se dedica a prestar servicios
de mediación, asesoramiento y gestión en transacciones inmobiliarias
relacionadas con el alquiler de bienes inmuebles.
Capítulo II
Autoridad de Aplicación. Acciones
Artículo 4°.- Autoridad de Aplicación
El Poder Ejecutivo determinará la Autoridad de Aplicación de la presente ley.
La Autoridad de Aplicación realizará acuerdos con las autoridades de aplicación
locales que permitan la ejecución coordinada de las acciones de política pública
del programa nacional
Artículo 5°.-De las acciones
La Autoridad de Aplicación desarrollará el programa mediante las siguientes
acciones:
a.- Asesorar y brindar asistencia técnico-legal a los locadores y locatarios
en la relación locativa, entre las partes contratantes y con la inmobiliaria
interviniente si la hubiera. En particular sobre:
I. La forma en que se debe instrumentar el contrato.
II. Transmisión del vínculo en caso de muerte.
III. Destino que puede recibir el inmueble y régimen de mejoras.
IV. Derecho de personas incapaces o con capacidad restringida.
V.-Exigencia de alquileres anticipados, depósitos en garantía y pago de
valor llave o equivalentes.
VI.- Plazo máximos y mínimos de la locación. Posibilidad de cesión o
sublocación.
VII.- Obligaciones y derechos del locador, frente al locatario e
inmobiliaria.
VIII.- Obligaciones y derechos del locatario, frente al locador e
inmobiliaria.
IX.- Comisión máxima que le corresponde a la inmobiliaria por la labor
realizada en virtud de la jurisdicción donde se celebre el contrato.
b.- Promover instancias de conciliación voluntaria para problemas suscitados
entre locatarios, locadores e inmobiliarias.
c.- Promover la participación de asociaciones de locadores, locatarios y
residentes en hoteles familiares y pensiones.
d.- Diseñar campañas de comunicación que tengan como finalidad la
concientización de los locadores y locatarios sobre los derechos y
obligaciones en las contrataciones de inmuebles para uso habitacional.
Capítulo III
Artículo 6° - Del Presupuesto
El Poder Ejecutivo Nacional incluirá en el presupuesto de la administración
nacional, a partir de la publicación de la presente ley, un monto anual que no
será inferior a un millón de pesos ($ 1.000.000), durante el período que la
Autoridad de Aplicación determine necesario para cumplir los objetivos de la
presente ley.
Capítulo IV
De las Disposiciones transitorias
Artículo 7°.- De la Reglamentación
La presente ley será reglamentada por el Poder Ejecutivo Nacional dentro del
plazo de los 90 (noventa) días posteriores a su publicación en el Boletín Oficial.
Artículo 8°.- De las Adhesiones
Invítese a las Provincias y a la Ciudad Autónoma de Buenos Aires a adherir a la
presente ley.
Artículo 9°.- Comuníquese al Poder Ejecutivo Nacional.
FUNDAMENTOS
El difícil acceso a la vivienda propia originado por los altos intereses en el costo
de financiación del crédito hipotecario, convergen en una mayor demanda de
viviendas para uso habitacional de manera temporal.
Ante el déficit habitacional, los requisitos exigidos para la locación de un
inmueble se tornan de difícil cumplimiento.
Los locatarios se ven compelidos a lograr la obtención de otro inmueble en
concepto de garantía, donde muchas veces se les exige que sea de un familiar
directo y de la misma ciudad donde se pretende alquilar, abonar meses de
depósito, garantía, comisión, todo lo cual torna la posibilidad de acceso a una
vivienda digna, en una gestión sumamente onerosa.
La mayoría de los inquilinos desconocen la normativa relativa a las locaciones
urbanas, anteriormente dispuesta en la ley de locaciones urbanas N° 23.091, y
hoy incorporada con modificaciones en el Código Civil y Comercial de la
Nación.
A raíz de ello, se generan situaciones de desigualdad e indefensión, que colocan
al inquilino en situación de desventaja.
En este orden, es preciso que el locatario conozca de manera cierta sus
obligaciones antes de suscribir el contrato locativo, y las consecuencias que de
él se derivan, por ejemplo: si deberá afrontar los gastos de las reparaciones,
expensas, impuestos, y los pertenecientes a una eventual renovación.
Por otro lado, quien detenta la calidad de locador, precisa el lógico aseguro de
obtener un precio justo en el debido tiempo y forma por su vivienda entregada
en carácter locativo, como su derecho a reclamar por la mantención y
conservación en el mismo estado en que la entregó.
Sin embargo, la práctica nos demuestra que las partes contratantes ignoran sus
derechos y obligaciones ante tal figura contractual.
Ambas partes pueden padecer arbitrarias extralimitaciones de la otra, que
vuelven imprescindible una actuación del Estado para brindar herramientas de
concientización y resolución de conflictos a través de un asesoramiento jurídico
gratuito.
Los denominados “usos y costumbres” en el mercado inmobiliario operan
generalmente en contra del sector más débil de la relación contractual.
Se requiere de la asistencia del Estado a fin que advierta y concientice, a la
población involucrada en tal vulnerable materia, sobre el objeto y destino que
puede sufrir la vivienda, los requisitos que no pueden ser conminados a
presentar, obligaciones, régimen de mejoras, derecho a ceder o sublocar el
inmueble y la extinción y efectos del vínculo.
La práctica nos demuestra de forma cotidiana diferentes abusos en torno al
contrato de locación. Por ejemplo, en la Ciudad Autónoma de Buenos Aires, la
ley N° 2430 dispone que las inmobiliarias no pueden cobrar más del 4,15% del
total del contrato de alquiler en concepto de comisión. Ello equivale
aproximadamente a un mes, no obstante, algunas cobran el doble o más.
La Subsecretaría de Defensa del Consumidor, no cuenta con un área
especializada en la materia, por lo cual entiendo que el Estado debe evitar
ampararse en la libertad de contratación o libre mercado, y así intervenir en aras
de proteger la vivienda digna reconocida en los artículos 14 bis y artículo 75
inciso 22 de la Constitución Nacional (Pacto Internacional de Derechos
Económicos y Culturales, artículo 11.1; Declaración Universal de Derechos
Humanos. Artículo 25.1; Declaración Americana de Derechos y Deberes del
Hombre, artículo XI).
Por último, es conveniente resaltar el rol fundamental como sitio de arraigo
familiar, crecimiento educacional individual y colectivo que merece la vivienda,
que deriva en la ineludible protección, fácil y justo acceso a través de políticas
públicas que garanticen la igualdad de la totalidad de los actores intervinientes.
Por los motivos expuestos, solicito a mis pares que me acompañen en este
proyecto de ley.











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